Checklist jurídico para comprar uma fazenda com segurança

Introdução — segurança jurídica como base do investimento rural

Adquirir uma fazenda é uma operação de alto valor financeiro e patrimonial. Mais do que uma simples compra, trata-se de um investimento que envolve aspectos fundidários, ambientais, tributários e sucessórios. Por isso, a segurança jurídica é o pilar central para garantir uma transação sólida e livre de riscos futuros.

A Uno Rede Imobiliária, referência em negócios rurais de alto padrão em Mato Grosso e Mato Grosso do Sul, preparou este checklist com os principais pontos que um investidor deve observar antes de concluir a compra de uma fazenda.

1) Verifique a matrícula atualizada e histórico dominial

A matrícula do imóvel é o documento que comprova a propriedade legal da fazenda. Solicite a versão atualizada diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca e analise:

• Titularidade atual e cadeia sucessória completa (transmissões anteriores);
• Possíveis ônus reais, penhoras, usufrutos ou ações judiciais;
• Descrição correta das divisas, confrontações e área total.

Diferenças entre a área registrada e a medida real podem indicar necessidade de retificação ou sobreposição — pontos que devem ser sanados antes da negociação.

2) Georreferenciamento e certificação do INCRA

O georreferenciamento é obrigatório para propriedades rurais no Brasil. Ele assegura que os limites da fazenda estão corretamente identificados e não se sobrepõem a outras áreas. Exija:

• Certificação ativa no Sistema SIGEF (INCRA);
• Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro agrimensor credenciado;
• Conferência com o perímetro da matrícula e mapas atualizados.

Sem o georreferenciamento válido, o imóvel não pode ser transferido com segurança jurídica.

3) Regularização ambiental e Cadastro Ambiental Rural (CAR)

Todo imóvel rural deve estar inscrito no CAR — Cadastro Ambiental Rural. Esse registro identifica a reserva legal, áreas de preservação permanente (APPs) e uso consolidado do solo.

• Verifique se o CAR está ativo e vinculado corretamente à matrícula;
• Certifique-se de que a reserva legal está devidamente demarcada e registrada;
• Evite propriedades com pendências ambientais, pois podem gerar altos custos de regularização.

Fazendas ambientalmente regularizadas são mais valorizadas e têm maior liquidez, especialmente entre investidores institucionais e fundos agropecuários.

4) Certidões e passivos jurídicos

Antes de finalizar a compra, é fundamental obter certidões negativas que comprovem a inexistência de litígios, dívidas ou disputas envolvendo o imóvel ou seus proprietários. Solicite:

• Certidões de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias;
• Certidões negativas federais, estaduais, trabalhistas e de execuções fiscais;
• Declarações de inexistência de ações possessórias ou desapropriações pendentes.

Um bom advogado ruralista ou consultor jurídico especializado deve conduzir a due diligence documental com profundidade, garantindo que a negociação ocorra sem riscos futuros.

5) Situação tributária e CCIR

Outro ponto essencial é verificar se a fazenda está regular perante o INCRA e a Receita Federal. Confira:

• Comprovantes de pagamento do ITR (Imposto Territorial Rural) dos últimos cinco anos;
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) atualizado;
• Declaração de regularidade fiscal do proprietário e da pessoa jurídica (se aplicável).

Esses documentos garantem que não há pendências tributárias que possam impedir a transferência do imóvel.

6) Due diligence técnica e visita de campo

Após a análise documental, é indispensável realizar uma visita técnica à fazenda com equipe especializada para confirmar todas as informações. Essa etapa inclui:

• Verificação de benfeitorias e infraestrutura;
• Validação da área produtiva e de reserva legal;
• Levantamento topográfico e fotografias aéreas (drone).

Essa avaliação técnica assegura que o ativo corresponde ao valor de mercado e evita surpresas após a compra.

7) Contrato e assessoria jurídica especializada

O contrato de compra e venda deve ser elaborado por advogados com experiência em direito imobiliário rural. A redação precisa abordar cláusulas de rescisão, garantias, prazos de pagamento e transferência definitiva da posse e da propriedade.

“Em operações rurais de alto padrão, o sucesso da negociação depende de rigor técnico, documentação perfeita e assessoria jurídica especializada.”
— Mario Otavio, Diretor Comercial da Uno Rede Imobiliária

Conclusão — confiança que nasce da segurança

Um investimento rural bem-sucedido começa com transparência, conformidade e segurança jurídica. A Uno Rede Imobiliária trabalha com uma curadoria de fazendas selecionadas, todas com documentação verificada e suporte integral ao comprador em cada etapa do processo.

Seja para fazendas produtivas ou propriedades de lazer, nosso compromisso é proporcionar tranquilidade e excelência em cada negociação.

⚖️ Falar com um especialista em fazendas da Uno Rede Imobiliária